🏢 Décret tertiaire : comprendre la réglementation et vos obligations

C’est quoi le décret tertiaire ?

Une histoire qui commence en 2017

Le 10 mai 2017 paraissait le décret dit tertiaire (Décret n° 2017-918 du 9 mai 2017), pris pour l’application de l’article L111-10-3 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte visait à améliorer la performance énergétique des bâtiments existants à usage tertiaire ou accueillant une activité de service public d’ici le 1er janvier 2020.

Les propriétaires de bureaux, d’hôtels, de commerces, d’établissements d’enseignement ou de bâtiments administratifs de plus de 2 000 m² devaient alors réaliser une étude énergétique, établir un plan d’action et réduire de 25 % la consommation énergétique de leurs bâtiments. Ce seuil de 2 000 m² constituait alors le critère d’assujettissement initial.

Toutefois, au vu des délais trop courts pour des réalisations aussi importantes, ce texte a été annulé dans son intégralité par une ordonnance du Conseil d’Etat (Ordonnance du Conseil d’Etat du 18 juin 2018 n°411583).

Ce texte marquait le début d’un parcours réglementaire long et évolutif, ponctué de refontes et de nouveaux décrets. La version actuelle du décret tertiaire, parue le 25 juillet 2019 (Décret n°2019-771), entrée en vigueur le 1er octobre 2019, a abaissé le seuil d’assujettissement à 1 000 m² de surface plancher.

👉 Cette évolution illustre bien la complexité et la dynamique du cadre législatif. Pour rester conforme et anticiper les obligations à venir, une veille réglementaire continue est aujourd’hui indispensable.

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Que dit le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire vise à engager le parc immobilier dans une démarche de performance énergétique durable, en imposant des réductions progressives de la consommation d’énergie finale.

Le décret tertiaire fixe des objectifs chiffrés à atteindre à l’échelle des bâtiments, selon deux méthodes possibles :

• Soit, par rapport à une consommation énergétique de référence (année de référence) datée entre 2010 et 2019, un niveau de consommation d'énergie finale réduit de :
  • 40% d'ici 2030
  • 50% d'ici 2040
  • 60% d'ici 2050
• Soit un niveau de consommation d'énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie.

💡 Les objectifs exprimés en valeurs absolues sont définis au sein d’arrêtés dits “arrêtés valeurs absolues” qui évoluent régulièrement et viennent préciser les objectifs en fonction des activités du tertiaire concernées (commerces, établissements sportifs, centres hospitaliers…)

Afin d’être en conformité réglementaire, un bâtiment doit atteindre au moins l’un de ces 2 objectifs.

Le décret tertiaire est complété par l’arrêté du 10 avril 2020 qui vient préciser ses modalités d’application. Il précise comment atteindre ces objectifs de consommation en fonction des méthodes retenues, ou encore comment moduler ces objectifs en fonction de certaines circonstances particulières.

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Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire concerne les propriétaires et locataires de bâtiments à usage tertiaire dont la surface d’exploitation est supérieure ou égale à 1000 m2.

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Décret tertiaire : quelle répartition entre le propriétaire et le locataire ?

Si vous êtes propriétaire de votre bâtiment et que vous dépassez les 1000 m2 de surface tertiaire, la question ne se pose pas. Mais si vous êtes locataire ?

L’obligation de réduction des consommations d’énergie incombe à "l’entité fonctionnelle" exploitant les surfaces tertiaires, qu’il s’agisse du propriétaire, du locataire, ou des deux. Le décret ne tranche pas, mais impose que la donnée soit transmise à la plateforme OPERAT de l’ADEME.

🔍 Ce flou volontaire permet d’adapter les responsabilités au cas par cas via le bail commercial.

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Quels sont les bâtiments et les activités concernés par le décret tertiaire ?

Le décret s’applique à toutes les activités du secteur tertiaire, qu’elles soient privées ou publiques : commerce, bureaux, hôtellerie, établissements de santé, équipements sportifs couverts…

De même, un bâtiment à usage mixte (industriel & bureaux par exemple) mais qui héberge des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m2 sera assujetti.

📌  La superficie prise en compte peut être cumulative si le bâti héberge plusieurs entreprises, ou si le site est composé de plusieurs bâtiments. En effet, c’est l’unité foncière qui compte dans le calcul de la superficie pour s’assujettissement au décret tertiaire.

💡 Dans la FAQ, l’ADEME vient préciser les différents bâtiments qui peuvent être soumis au décret tertiaire.

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Déclaration sur la plateforme ADEME

OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est une plateforme en ligne mise en place par l’ADEME pour recueillir, analyser et suivre les données de consommation énergétique des bâtiments soumis au décret tertiaire.

C’est l’outil officiel pour déclarer sa situation énergétique, suivre ses progrès et prouver sa conformité réglementaire.

Depuis 2022, les propriétaires et locataires de bâtiments à usage tertiaire doivent communiquer leurs consommations d'énergie au titre de l'année précédente et ce chaque année avant le 30 septembre.

Le décret tertiaire constitue un pilier central de réduction de la consommation d’énergie dans les bâtiments. Il impose une performance énergétique mesurable, progressive et contrôlable. Pour garantir votre conformité, anticiper les évolutions réglementaires et piloter vos obligations, Echoline assure une veille réglementaire complète sur toutes les exigences du décret tertiaire.

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Sources :

• Articles L174-1 à L174-3 du CCH
• Articles R174-22 à R174-32 du CCH
• Entreprendre Service public - Réduction de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire
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